NG体育别墅为什么是终极住所？真正的好别墅是怎样的？

发布时间：2024-02-10 丨 浏览次数：

　　NG体育就销售占比来说，别墅产品在市场上属于小众产品，也是被误解得最深的一种产品。很多销售人员会卖普通住宅，但一碰到别墅就会发怵，其原因之一就是对别墅产品的价值认识过于肤浅。

　　这一次我们单独谈别墅，因为别墅是房地产居住类产品的最高形态，不认识别墅，作为一个地产人员，产品知识体系是不完整的。

　　说起别墅市场，有一个有意思的现象就是∶冰火两重天。真别墅高溢价且一房难求，假别墅低价格却门前冷落。

　　首先，我们看国土资源部对别墅的定义∶“独门独户独院，两至三层楼形式，占地面积相当大，容积率又非常低的建筑形态。这个定义里的别墅即我们通常所说的独栋别墅，实际上，在国外，只有独栋别墅才是真正的别墅（Villa），排屋只能称为House，即类别墅。在我们中国现在的房地产市场，习惯把独栋和排屋都称为别墅。

　　那是不是意味着，只要是独栋别墅就是真别墅，就有价值；排屋就是假别墅，不值钱呢?

　　当然不是，市场上，很多独栋别墅卖得烂大街，有些“排屋”却能卖出天价，为什么?

　　因为国土资源部的定义只是从建筑形态上界定别墅，而建筑形态只是皮囊，真别墅更重视的是内涵。

　　市场上的假别墅无外乎两个特点一是把别墅简单理解为建筑本身，认为只要盖一栋别墅式样的房子就是别墅；二是认为别墅户型就是普通住宅的放大版，结果一个主卧室做了100m，一个2.3米的大床蜷缩在角落里，空落落的。其实别墅的设计逻辑和普通住宅是不一样的，后者以客厅为中心铺排居住空间NG体育，前者却是重功能，轻居住。

　　真别墅既包括室内居住空间，又包括室外环境空间，是满足社会特定群体的物质与精神双重需求的，具有更多精神内涵、更佳生态效应的物业产品；也就是说别墅是一种与建筑合二为一的私家独享的环境，兼顾物质与精神的优质人居空间。

　　真别墅具有独特的“五重特质”——精神性、独享性、私密性、自然性和安全性。中国的造字很妙，别墅拆开，别、野、土，别墅的“五重特质”都包含在这三个字的五层意思里。

　　“别”首先有另外的意思，别墅即另外的居所，第二居所。我们论及第一居所与第二居所的分野，多以离市中心的远近来衡量，其实有失片面。陶渊明云，心远地自偏，哪怕是位处市中心的城市别墅，只要营造出“心远”的意境，营造出远离现实、逃离压力的“桃花源”，这就是真别墅。梦想中的桃花源，这就是别墅的精神性。

　　桃花源首先是与当下的时空相区别，这是通过建筑风格的陌生化实现的。别墅的风格要么是空间上的穿越，如英伦、美国乡村、北欧、托斯卡纳等八国联军风格；要么是时间上的穿越，如近年流行的古典中式风格。

　　这种穿越时空造成的“陌生化”是别墅的精神符号，缺少精神符号，就像人少了魂一样。在房地产开发实践中，因为陌生化符号不足而导致销售抗性的案例不胜枚举，比如深圳中信栖湖别墅就因为其现代简约的风格，跟普通民宅差不多，陌生感不强而饱受市场歧视。

　　中式别墅令人称道的三进制入户，入户院门、二进影壁、三进入户玄关构成三重礼序空间，既增强私密性，也满足了人心理的需要；有些高端别墅的大门与邻居的大门不在一个平面上，这样能避免邻居相遇，保障别墅的隐私与独立；有些别墅的大门与外面的道路不在一个标高上，沿袭了古人讲究门高于路的规矩，一方面遮挡外人的视线，体现高门大户的威严和神秘，另一方面也描摹出古人高台迎客的礼仪；除了正门之外，别墅一般最少还有一道后门或侧门，或者下者都有，体现主仆分道，佣人一般通过后门或者侧门进出。

　　普通住宅强调的是环境空间的共享性，而别墅则更侧重于私家空间的独享性、专属性和领域感。大多别墅都忽略了这一点，其环境营造开敞性有余而闭合性不足，各家的宅前屋后和左右空间均是一览无遗，私家花园也都以低矮绿篱作象征性区隔，完全是开敞式的，如同小区的公共绿地；而别墅需要的是与外界截然相分、毫无视线干扰又能阻隔嘈杂的闭合式空间形态NG体育。

　　庭院就是体现独享性的最佳标志，比如绿城·杭州云栖玫瑰园的法式合院，院子四面围合向天空敞开，院墙高度达到“恰能外视而无法内窥”，以墙垣围合成一片自我的壶中天地。西式庭院包括花园和院墙，中式庭院则是建筑和园林合一；前者的院内主要以四季的植物为主，质后是则还有凝缩的山峦丘壑以及亭台楼阁等建筑。

　　庭院作为一种外围空间，其最主要的功能就是融合人与自然、建筑之间的关系，做到引景入室，融物于景，情景交融。绿城有一个精准的表达是∶ 室外景观室内画、室内功能室外华， 也就是通过门窗的对景以及起居室和客厅与花园的透视关系，把室外的景观引入到室内，成为一张画；另一方面通过庭院里的客厅平台或者晚餐平台，把室内的生活起居搬至室外，把家庭的生活空间延伸到户外。有些庭院的亭廊还装饰帘幔，放置睡椅，让室外空间具有室内的荣华NG体育。

　　总体来说，庭院的上好品相都讲究“对外封闭、对内开放”，充分体现独享性，让人在院墙的私密保护下能自由撒野。

　　在所有居住形态中，别墅的私密性是最好的。无论是西方历史上的古堡、庄园，还是当今发达国家的富人别墅区，也无论是中国历代的深宅大院和江南私家园林， 或上海近代遗存的各式花园洋房， 其私密性都非常强，甚至令人有神秘之感。

　　私密性的第一个表现就是对外人视线的遮挡，体现别墅的幽隐和神秘。别墅小区应掩映在一片满目青翠的繁茂绿荫丛中，若隐若现、隐隐约约。别墅建筑应成为这一人工自然环境的点缀，而不是主体，别墅应隐入这一自然环境之中且突出环境本身。很多低端别墅的失败就是幽隐和神秘营造不足。

　　私密性的第二个表现是与邻居的分离。市场上，我们看到一些“排屋独栋化”的设计手法，如L型错落式排列、二层和三层参差型排列、联排墙体不相连等等，都是努力从建筑单体上做到独立、自由的体现。反观一些低端别墅，露台的一段矮墙之隔就是邻居的露台，花园的低矮栅栏外面就是小区道路，这都是私密性欠佳的表现。

　　私密性的第三个表现是室内的私密性，即尊重家庭成员的隐私权。别墅户型可以通过内部空间的分离来确保私密。以常见的3+1层别墅为例，首层一般为礼仪公共空间，二层是家中长辈和儿童的居寝空间。三层是主人的专属套间；地下层是为主人打造的个好空间；台球室、雪茄吧或是家庭影院等。

　　回归自然，相融于自然，这是别墅的重要特质，也是别、野、土中的“野”的体现。

　　别墅的自然性首先是自然景观的视觉效果以及审美要求，即前面提到的“幽隐气质”。别墅环境应给人以林木深深且充满清静、安宁的自然气息，使人仿佛置身于自然的怀抱和天然山林之中。别墅的幽隐和自然性要么先天就处在风景胜地，要么由后天的园林景观来弥补。景观是建筑的第二外立面，这句话用在别墅上更是绝对的信条NG体育。别墅失去园林的掩映，就跟脱了毛的凤凰一样。

　　自然性还表现在环境生态效应的优化与强化。别墅小区需要大量移植各类乔木、灌木和地被植物，而不是大量铺植草坪；要尽可能地减少别墅环境的硬地，增加绿地；人工水系要具有天然水系那样的水体自净能力以及与环境的良互作用；其目的就是为了增加植物的释氧量、废气吸收量以及吸音阻尘，调节环境的小气候NG体育，与水系、土壤、微生物、小昆虫等构成一个相互作用、影响，具有良性循环功能的、能不断再生、不断自我更新修复的人工生态系统。

　　第一个方面是亲地性，亲地性能给我们带来安全感；这个亲地性也是别、野、土中的“土”的表现。

　　亲地性的两个重要元素，一是花园，另一个就是地下室。人类出于尘土又归于尘土，内心深处希望处在地下，享受一种绝对私密、绝对被包围的安全感，所以对于高端别墅来说，地下室是必须的，直接决定着产品的品质。

　　很多高端别墅都采取加大地下室层高，然后引入下沉庭院、采光天井等设计，实现地下空间地上化，地下活动的舒适度如同地上空间，将地下室由辅助功能空间转变为重要起居活动场所，相反，很多低端别墅都取消了地下室，这也是掉了别墅的一个标志。

　　值得一提的是，地下室是别墅一个最重要的垂直空间。对于首次购买别墅的客户来说， 垂直空间往往对他们的冲击力最大。垂直空间除了地下室之外，还包括错层、内部挑高与挑空、（半）地下室、阁楼、夹层等。垂直空间的好处是轩敞、大气，但装修时要讲究“宽敞但不空旷”，可以选择体积庞大、样式隆重的灯具将顶部的空旷空间补上。

　　别墅的安全性的第二个方面，就是别墅的安防标准要远远高于其他类型的住宅。很多高端别墅项目，除了物业层面的安防，在规划方案之初就开始统筹考虑安全问题，比如有些项目在别墅区域周围开挖类似护城河的人工水系、各组团空间形成封闭式的中庭环境等等，都是出于安全的考虑。

　　原因在第四个∶实现自我嘉奖。为什么住别墅就是自我嘉奖，因为别墅是人类居住的终极形态；为什么是终极形态?因为别墅具备“五重特质”。

　　除了别墅，其他所有的豪宅品类，可能具备其中的四项特质，但却不可能五项全能。反过来看，市场中的洋房、高层大平层产品因为吸收了别墅的某几项特质，便因此身价百倍。这就是别墅的魅力所在。